豪宅市场是一个城市房价的重要风向标。数据统计显示，去年北京“10万元+” 豪宅成交611套，同比将近翻3倍，这样的快速增长，值得高度关注。
豪宅市场是一个城市房价的重要风向标。数据统计显示，去年北京“10万元+” 豪宅成交611套，同比将近翻3倍，这样的快速增长，值得高度关注。
1、一线城市豪宅成交均价近10万元/平方米 最贵楼盘直逼21万元/平方米
过去的2016年有“豪宅年”之称，豪宅成交量井喷，导致价格快速拉升。
据上海易居房地产研究院发布的2016年《一线城市豪宅市场研究报告》指出，2016年，一线城市豪宅去年累计成交接近2万套，同比增长44%。值得关注的是， 2016年四季度，一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米，达到有史以来最高位，与2015年第四季度均价76526元/平方米比较，同比增幅达27%。
上海易居房地产研究院称，近两年一线城市豪宅市场“量价齐升”，住宅产品呈现“豪宅化”的发展趋势。
均价最贵豪宅直逼21万元
据上述报告显示，从2016年全年来看，“北上广深”四个一线城市豪宅(均价在7.2万元/平方米以上)的有成交发生的楼盘达299个，其中有93个楼盘全年成交在3套及以下，这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。
而得益于此轮房地产回暖周期的带动，为诸多购房者和投资客创造了购买豪宅的机会，一线城市豪宅市场量价齐升。
据统计，2016年全年，一线城市豪宅成交均价排名前10名的楼盘，均价全部在15万元/平方米以上，第一名汤臣一品均价突破20.6万元/平方米。此外，排名前四位的楼盘全部位于上海，分别是浦东汤臣一品、原闸北华侨城苏河湾、浦东翡翠别墅和华洲君庭，第五位是北京朝阳区北京壹号院，均价在15.8万元/平方米左右，深圳地区成交均价最高的项目是深圳湾壹号，以均价15.2万元/平方米，位于榜单第九位。
2016年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价全部超过10万元/平方米的楼盘有65个，而2015年同期只有24个，同比增幅高达171%。
易居研究院研究员曹倪娜认为，回顾近三年一线城市豪宅市场，成交均价呈现稳步增长的态势，同比增幅始终保持在正区间，最低同比增幅出现在2014年四季度，为10.2%，最大同比增幅出现在2016年三季度，为31.9%。曹倪娜认为，一线豪宅与普通住宅相比，具有自身特殊的运行规律，受市场或者政策的影响较小，抗跌性强，稳健性高。
更重要的是，一线城市住宅用地供应量逐年萎缩，土地价格飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而迫使很多非豪宅项目走向了高端化的路径。
成交量同比增长超四成
一线城市豪宅价格上涨的同时，成交量并未因价格上行而下行。据上述报告显示，2016年全年，一线城市豪宅累计成交19811套，相比2015年增长44%，在2015年暴增的基础上进一步攀升。
从具体城市来看，上海成交套数占比52%，预计占据全国豪宅市场近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分别为29%、18%，广州占比为1%。
曹倪娜认为，在前期政策支持、货币宽松、经济L型走势预期的多重激励下，叠加土地稀缺和核心区位的优势，一线豪宅成为了难得的优质投资标的，部分高净值群体和专业机构投资购房热情空前高涨。此外，高端改善需求借机加快释放，换房需求强烈，加之一线城市抗跌性强，是能够满足高净值人群自住投资两种需求的资产。
值得关注的是，上海千万元量级豪宅成交套数突破1.1万套，同比增长47%。据克而瑞地产研究表示，上海豪宅市场明显分化，1000万元-2000万元的入门级豪宅仍是当下豪宅成交的主力，但总价2000万元-3000万元以及3000万元-5000万元的豪宅成交量增长速度却是最快的，增速均在70%以上。
而深圳和北京两地豪宅成交量虽不及上海，但豪宅化趋势更为严峻，刚需客群已经有买不起房的现象。有业内人士向《证券日报》记者称，即使2017年房地产市场预期并不好，但滞涨并不代表大幅下跌，对于京沪深来说，大部分刚需客群可能依旧被新建住宅豪宅化和首付门槛提高等因素阻挡在买房大门之外。
地王销售将承压
值得一提的是，在限购、限贷、限钱、限价等调控新政连番出台后，豪宅市场将遭“速冻”。
2016年第四季度，一线城市豪宅市场进入了“速冻状态”，供应量的下滑带动了成交量下降。据统计，2016年四季度，一线城市豪宅成交4188套，成交量出现明显回落，环比下降27%，同比下降46%。
曹倪娜认为，一线城市豪宅成交量的井喷带动了价格短期内迅速拉升，在无形中堆积了短期风险，豪宅的投资属性将在未来一段时间受到限制。
事实上，多位房企高管曾向《证券日报》记者表示，2017年房地产市场销售压力将增强，尤其对近两年诞生的地王来说，定价在2000万元-3000万元的豪宅竞品较多，日子可能不好过，但刚改性豪宅和顶级豪宅仍将保持稳定销量。
克而瑞则表示，上海今年房地产市场成交萎缩将成定局，但就价格而言，尽管2016年房价过快上涨透支了未来市场预期，但在供应持续偏紧、地价高过房价的大背景下，企业并没有降价空间和动力，随着新晋地王入市，在改善性需求成为主流购买力的市场格局下，热点板块和高端住宅市场仍将有上涨空间。
2、北京去年“10万元+”豪宅成交翻3倍 五环“7万元+”公寓扎堆
在一线城市豪宅去年累计成交2万套的市场背景下，北京“10万元+” 豪宅成交611套，同比将近翻3倍。
根据亚豪君岳会数据统计显示，2016年北京公寓豪宅市场共实现成交3025套，成交面积52.58万平方米，相比去年同价位产品成交量分别大涨211%、102%。与此同时，2016年北京公寓豪宅市场成交均价为95022元/平方米，同比小幅上涨。
亚豪机构市场总监郭毅分析表示，随着近两年出让的“高价地”项目逐渐上市，公寓豪宅市场标准不断走高，高价项目也明显增多。但是伴随高价项目不断增多的同时，则是公寓豪宅类产品的不断外延，2015年“7万元+”公寓豪宅产品成交当中五环内占比高达94%，而2016年这一比重却迅速降至80%。
值得关注的事实则是，在北京五环内外区域，“7万元+”的豪宅项目布局密集，近两年成为北京豪宅市场的主力供应区，全城豪宅化趋势明显加剧。
公寓豪宅触底反弹
根据亚豪君岳会数据统计显示，2016年12月份，北京公寓豪宅市场(成交价7万元/平方米以上)共实现成交453套，成交面积6.7万平方米，环比分别增加100%、80%，触底反弹幅度较大。
郭毅认为，公寓豪宅市场成交量在9月份达到高峰，随后 “930新政”颁布，其中首套及二套首付标准的集中提升，使得部分“卖一买一”高端需求无法及时出手旧房产，因此也无法顺利购置新房产;另外“930”新政中重提“限房价、竞地价”并迅速推出执行地块，市场预期有所走低，因此接下来的10月份公寓豪宅市场销量迅速触底，并连续两个月维持低迷。不过随着11月份首批“限房价、竞地价”的5宗宅地均以“100%自持”收场，市场预期再度发生转向，而经过了两个月的缓冲期之后，积攒的需求小规模集中释放，加之房企年末集中冲刺业绩，造成12月份豪宅成交出现反弹。
值得一提的是，据郭毅透露，随着近两年出让的“高价地”项目逐渐上市，公寓豪宅市场标准不断走高，高价项目也明显增多。但是伴随高价项目不断增多的同时，则是公寓豪宅类产品的不断外延，2015年“7万元+”公寓豪宅产品成交当中五环内占比高达94%，而2016年这一比重却迅速降至80%。
此外，高端商办公寓成交占比大幅上升，2016年“7万元+”公寓产品当中商办公寓占比达28%，同比增加9个百分点。2016年“7万元+”公寓豪宅成交套数第一高的钓鱼台美高梅公馆项目即为四环内商办公寓项目。
“10万元+”豪宅成交翻3倍
根据亚豪君岳会数据统计显示，2016年，“10万元+”豪宅共实现成交611套，同比将近翻3倍。而在公寓豪宅市场成交前十排行榜中，使馆壹号院、万柳书院两个“10万元+”项目也跻身其中。
不过，尽管顶级豪宅成交量爆棚，但从整个公寓豪宅市场来看，供需呈现平衡状态。
根据亚豪君岳会统计数据显示， 2016年北京公寓豪宅市场共有21个项目入市，共新增公寓豪宅产品2754套，预售许可面积36.8万平方米，全年供需比为1:1.1.
而受到土地成本以及市场发展趋势的影响，2016年“7万元+”豪宅项目供应量较大，21个入市项目当中，纯新盘多达8个。
更重要的是，公寓豪宅已不再是内城区“独有”，五环外豪宅产品纷纷涌现。据记者了解，2016年新盘入市的恒大华府、首创天阅西山等均地处五环以外，其中恒大华府目前报价已超过10万元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅当中“10万元+”的项目多达6个，最高报价北京壹号院达到16万元/平方米。
郭毅表示，北京住宅市场豪宅化的趋势自2015年开始显现，2016年则呈现快速发展趋势。而从未来趋势来看，2016年仅有的7宗可售住宅地块实现出让，未来住宅新增量有限;而大量涌入的自持住宅产品、自住房等政策性质住房，与公寓豪宅项目客群并无重合;另外虽然二手房市场已快速崛起，但是基于产品品质的差异性，二手产品与新房豪宅的竞争也较小。因此从今年趋势来看，公寓豪宅在住宅市场当中所占份额将不断加大，北京新房住宅市场的豪宅化趋势也仍将加快。
在郭毅看来，在未来北京房地产市场格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及远郊区县商品住宅，中端需求转向二手，而高端需求可供替代的产品日益减少，公寓豪宅产品虽短期内因政策原因拟售价格受到限制，但长期来看，北京新房市场供给不足的现状将催升公寓豪宅的价值进一步提升。
