看着节节高升的房价和手里不多的积蓄，心里充满了矛盾。

一线城市的房价，早就令他望而生畏，他恨自己没能早生5年，不然一定什么也不干，就去北上广买房子。

但二线城市的增速也让他看不懂。

以他所在的杭州为例，G20之前，阿呆还在观望，在二手房和新开的楼盘之间犹豫不决。结果G20一过，2017年的上半年，但凡靠近市区，只要挨着地铁边，他发现自己都已经买不起了。

“辛辛苦苦存了一年的钱，还不够买个厕所。”阿呆心里这么嘀咕。

好在，限价限购多种政策一出，房价看似有所降温。

阿呆终于决定，用一辈子的积蓄和父母手里的现金，购置一套房产，并拿出每月5成的收入背上了重重的房贷。

事实上，类似情况并不只在中国社会里出现，早在30年前，日本人早就经历此种劫难。

1

疯狂的日本，由“广场协议”触发的泡沫经济

1989年，日本股市形势一片大好，当年的12月29日，日经指数已达到38915点。

狂热的投资者曾一度断言，来年日经指数必然能冲上5万点。

其实早在1984年，日本便开始了金融自由化改革，同时开启了高杠杆之路。利率自由化和放松管制，是日本金融自由化改革的重要内容，而这两者却直接导致了房地产贷款规模的激增。

1985年美日等五国签订的“广场协议”，一致同意各国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。

这一协议使日本开始实行扩张性财政政策，用扩大国内市场需求的手段来减少商品出口，因此，日元加速升值。1985年11月广场协议达成后，日元对美元的汇率一个月内从239:1变成了222:1。

每日新闻1985年11月广场协议后,成田机场外币兑换处一位入境美国游客与日本职员表情强烈反差,当时日元对美元是222:1,上个月是239:1，升值惊人。所以当这位美国游客用美钞兑换时,一眨眼感觉只兑这么点日元,一脸惊愕。

资本市场的疯狂，导致人们开始对地产进行狂热投资。由此，日本房产陷入泡沫，最明显的是，从1984年，也就是泡沫经济开始的前一年到1990年，房价从40万日元/平米上涨到了190万日元/平米。短短六七年时间，房价翻了近五倍。而东京地价更甚，从1984年的146万/平米，上涨到了1990年的916万/平米，算下来翻了六倍有余。

泡沫期日本全国平均地价的变化

东京的历史地价

日本泡沫时代的不动产界流传着一句话：如果天皇肯卖皇居，我们可以拿整个加州跟他换。

2

疯狂的日本，由“广场协议”触发的泡沫经济

面对楼市和股市的狂热，政府并非没有看到其中的问题。

而到了1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被苛以重税。

然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。

在货币市场上，日本开始大幅度收缩。因此，短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。

1991年，日本的房地产泡沫迎来了破裂前的最后疯狂。

当时，东京住宅均价超过200万日元/平米(12万元人民币/平米)，日本中产家庭，不吃不喝40年，才能买得起100平米的房子。

随后，股市首先崩盘，金融市场牵连房产市场。房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。

3

房产暴富不过黄粱一梦，经济崩盘却长达30年

随着泡沫破裂，日本家庭的土地资产规模急剧缩水，财富效应随之消失。个人消费开始不振，从而影响到了GDP。而依赖日本消费者贡献主要利润的企业也受影响，其利润显著下跌，导致员工工资下降，资本支出减少。

时至今日，日本股市现在已经被海外投资者占领，在日企收取海外子公司的分红和利润时，日本企业分红也在流往海外。

20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，20年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

“失落的二十年”，指的就是日本经济萎靡不振的这段时间。

时隔20年之后，在安倍经济学的刺激下，日本经济才开始有了回暖的迹象。

目前，东京核心商圈的房价与北京上海的房价相当，但是，考虑到人均可支配收入，可以发现，中国一线城市的房价实际上远超东京。

中国人多地少，房产永远处于需大于求的状态，因此房产价格永不会跌的神话大行其道;经济增速放缓，房产价格却不断刷新历史最高值。

这不禁使我们反思，当下的中国与当初的日本何其相似?